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再说房地产的未来
文/一品梅 2014-08-03


  商品市场和货币市场
  货币影响利率,利率影响投资,投资影响收入,收入增加影响货币需求,货币进而影响利率,商品市场和货币市场就是这样转起来的。
  投资如何影响收入?财政政策,即政府投资,减税,转移支付,通过乘数效应都能增加收入。但同时财政政策具有挤出效应,政府投资多投资一块,民间投资就少一块,而且政府的投资效率低于民间投资。所以政府投资拉动的经济往往会适得其反。融资无论是国债还是税收,实质是一回事。政府发国债100明年还你110。政府本身并不创造财富,110最终还是通过税收来还。或者通过印钞票,稀释民间财富,这种隐形税收来还。一旦政府通过印钞票来偿还,就意味着过去的财政政策就变成了货币政策。而货币政策长期呈中性,并且在经济低迷时无效。

  日本的萧条
  自从日本房地产泡沫和股市泡沫破灭之后,呈现了20多年的萧条。因为货币政府无效,凯恩斯的财政政策对于大萧条并没有拯救日本,反而日本经济越来越遭。日本的政府债务是日本GDP的200%。每创造100日元的财富就有很大一部分交给了债务。为了弥补债务和赤字,日本政府必须对企业和民众加税。面对经济不景气,日益加重的税的富翁们,选择了用脚投票——移民或海外投资。这进而更加加剧了日本经济的萧条。

  中国的房地产
  
截止2013年6月中国政府总债务约30万亿。2013年的国内生产总值:56.88万亿。债务/GDP之比约为52.7%


  中国的债务和GDP之比不高的原因是,中国的央行不独立,政府喜欢用印钞票来平衡赤字。如今M2都高达120万亿了。中国的房地产泡沫比当年日本的泡沫还要大,一旦房地产崩盘对中国的经济影响是深远的。因为房地产是政府的摇钱树,政府必须动用一切可以动用的力量来稳定国民的预期。主要是:通过专家媒体的舆论导向;减少土地供给;采取一些政策比如取消限购等措施来稳定房价。
  房地产进入调整期,短期内不可能推出房产税和遗产税。房产税虽然是政府非常稳定的一个税收来源,迫切想征收,但一旦征收会增加持有环节的成本,如果再出台遗产税会直接加剧泡沫的破灭。及时征收也在房地产进入平稳期。
  中国房地产就不会破灭吗?
  利率低,投资增加,国民收入增加,股市应该也上升。可中国的股市依然低迷。可推理中国的实际利率应该很高,投资什么都不赚钱,实体经济很萧条。政府投资拉动经济的低效率模式更是挤出了高效率民间投资,加剧了实体经济的萧条,只剩下靠垄断获利的央企、国企,政府的投资主要是通过货币政府印钞票来解决,这又加剧了社会的通货膨胀,加剧了民营企业的生产成本。为了控制通胀,股市又成立政府抑制萧条控制通胀的一种工具。而且又是上市企业转嫁风险的工具。可见中国实体经济非常低迷,而我国的GDP上半年只有7.4%,财富的减少直接影响到买房者的购买需求。有效需求需要实体经济的创造财富来承担,实体经济的衰落,房地产的上涨也成了无源之水。没有经济基础,焉来虚拟经济上层建筑房地产!
  鄂尔多斯,房地产的崩盘是因为靠资源兴起的城市,在资源价格下跌是也破灭。温州,房地产的破灭是因为资本的大量输出,造成后院起火,资金链断裂,进而造成房价下跌,房价一旦进入下降轨道,很容易形成多米诺骨牌效应,加剧资金链紧张乃在恐慌。

注:本文参考杨伟勇老师、时寒冰老师的一些观点。