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再思房地产
文/一品梅 2014-07-22


      一、房价的成本
      房价的成本有四:地价、建安费、税费和开发商的利润。
      地价,就是土地出让金。房改前,土地主要是通过免费划拨;房改后,政府通过“招拍挂”的方式出让土地开发权。

      政府通过“招拍挂”的方式推高了土地出让金,获取了尽可能高的经济租。2010年全国土地出让金总额为2.7万亿【1】,2011年全国土地出让金为3.15万亿,2012年土地出让金为2.7万亿,2013年为3.9073万亿。【2】
      农村土地是村集体所有,城镇土地是国有。只有国有的城镇土地才能进行房地产开发,农村的集体土地必须先国有化后才能拍卖。但集体土地上自建的房子又称小产权房,是村集体里颁发的。国有的土地建设的商品房是住建部颁发的,所以又称“大产权房”。因为集体土地没有向国家交税,所以不受法律保护,你向国家交了税就合法了,这就是典型的土地不同权;突然有一天集体土地变成国有了,通过招拍挂立马翻了好几倍,收益却不归集体所有。同样的土地,这就是城市歧视农村的表现?!
      地方政府为什么要通过招拍挂的出让土地?
      有87%的地方政府对土地出让金有强依赖的特征。这根源跟中国的税收制度有关,中国现行的税收制度是分税制,大的税种一般为国税,小的税种一般为地方税。财权和事权不对等。地方政府承担了医疗,教育,环保,消防等但却没有足够的财力。同时官员要升迁,考察的主要指标之一就是地方的GDP。一想有自己动用的资金,还想发展地方经济,产生高的GDP,唯一能一石二鸟的产业只有房地产。

      建安费,即建筑安装费。 根据《中国统计年鉴2013》房屋的竣工的造价2012年在2498元,如下图【3】
       税费,根据经济学家郎咸平教授的统计,开发商面临大约12项税,56项费。几乎每个政府部门都有一项收费,可谓利益均沾。政府性税费占房价(非成本)的70%左右。
       开放商的利润,根据最近几年在沪深两地上市地产公司的财务报表,地产公司的资产收益平均大约在10%~20%之间。跟银行,烟草,石油,石化比起来,称不上是暴利(对开放商而言)。

       综上所述,房价里有政府收的12项税和56项费,占总房价70%左右,如果再算上地价和建安费,留给开发商的利润不过10%~20%。换句话说300万的房子有210万~240万是地租税费。买房交易的背后是财富的转移,老百姓30多年的积蓄210万~240万的财富通过一套房都转移到政府手中。与民生相关的行业,不应该被投机因素左右,道理很简单:因为房地产本身就是民生!投机让人获取暴利的同时,也必然导致另外一部人被掠夺,从而恶化民生。房价上涨的背后是食利阶层的推动,是有钱人为了财富保值的结果。房地产成了特权阶层狂欢、残食的盛宴!是特权阶层剥削和掠夺民众的手段,高高在上的贵族们还在作富作威...人民仍被奴役着…
       高额的成本注定了高房价,而高房价再没有形成有效需求(投资需求或消费需求),这种有价无市的局面是政府和开发商最不能接受的局面。因为房地产牵涉到地方政府的税收, 2014年至今,房价成交量幅度下降为50%左右,意味着政府的税收也少收了一半,这直接影响到政府效率低下的投资和运行成本。同时也意味着开放商回笼资金少收了一半,面对银行的逼债,突显资金链紧张。地方政府和开发商是现行体制下的双赢利益共同体。这就可以解释为什么房地产低迷时,地方政府那么积极的帮助开放商。下图为证:
       买房算投资吗?
      消费品和投资品的区别是,人民购买消费品是为了消费,不是为了增值,一般也不会增值;而购买投资品不是为了消费,而是为了增值收益。有人说,买房就是为了自住,不想出售获利,但是,你住在自己的房子里,挣的是你租房子住的隐性收益,况且房价一涨,晚上睡觉都笑醒了,房价一跌,就砸售楼处。对消费者而言,消费品的价格是越低越好,而投资品的购买,则取决于人们对于未来预期收益的估计,跟现价的关系不大。买房人是不是有个这个特征呢,只有预计房价向上涨,人们就会购买,不管现价是多高。可见买房是一种投资行为。
      [注:我对此问题的看法,请参考:《房地产是投资品吗?》]

      房地产绑架了中国经济
      假如你30万买了100万的房子,两年后翻了一倍,卖了200万,你赚了100万,两年的收益是3.3倍。如果你在03年旧买了房,收益大概是10倍!由于房地产的暴利,把全社会的资源,尤其是制造业的资源都吸引到房地产业了。有人曾感叹:“匹狼做地产、美的做地产,海尔做地产,雅戈尔做地产,苏宁做地产,国美做地产,苏泊尔做地产,格力做地产,格兰仕做地产,奥康做地产,娃哈哈做地产,喜之郎做地产,奥克斯做地产,长城床垫做地产,长虹电器做地产,五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产,神奇的地产啊!”
      房地产的火热,吸收了大量制造业资源,导致制造业的衰退,也错过了制造业转型升级的机会。
      房地产业本身并没有多少高科技的东西,房地产业越发展,社会只会需要更多的建筑工人、农民工,这种低层次的劳动。而制造业的落后,衰退,以及社会消费能力不足导致的服务业落后,让毕业的大学生毕业就失业!房地产热本身就是资源错配,尤其是人力资源的浪费!
      房地产热,高房价掠夺民生,社会消费不足,又导致我国的产能过剩,企业出现亏损,倒闭。

      房地产的未来趋势
      
待续...

注:本文思想多参考王福重,时寒冰,杨伟勇三位老师的观点。
【1】王福重《公平中国》住房数据。
【2】http://www.askci.com/news/201407/14/141111120344.shtml
【3】时寒冰,《时寒冰说,未来二十年,经济大趋势》P.252