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到底是谁推高了房价?
文/一品梅 2014-04-28


       上海,北京的房价的均价在3~4万/米。无论是一线城市,还是二线城市房价,还是三四线城市,房价都有大幅攀升。
       对于一个在北京的大学生毕业后年收入多少才能买一套房呢?如果就买100平,就按最低价3万算,就是300万(还不包括6%的交易费)。首付30%就是90万!如果除去一切花销,如果每年能储蓄10万,需要9年,如果储蓄15万,需要6年。15万/12月=12500/月。加上生活费按2500算,也就是说每月收入是至少一万五以上。如果不考虑首付和贷款利率,就300万,分20年还,每年15万,每个月还12500。如果纯收入1万五,就剩2500,这就大大影响生活品质了。不敢旅游,不敢得病。这说的还是纯收入,如果算上社保和个人所得税的40%,能够买得起房,收入必须在15000*(1+40%)= 21000/月。也就说对于收入在2万以下,构不成买房的有效需求。
      对于刚毕业的大学生,面临的现实需求买房结婚。单纯靠自己的努力是无望的,必须拼爹。对于出身农村买房几乎无异于奢求。对于中产收入者需要集双方全家之力踮起脚尖买一套房。而对于有钱人,因为环境和限购原因,直接选择了国外购买房产。通过购买商品房,实现的是财富的转移,你获得是能够居住的房子,解决是你的居住生活等现实问题,但付出了双方父母一生的积蓄;这些财富转化为土地财政和政府税收以及开发商的成本和利润。
      到底是谁推高了房价?
       政府一直在调控,可调控的结果是越调越高。其实这样说不够科学,政府的职责是宏观调控,但不应该对房价进行微观管制。限购政策,是打着调控的名义进行微观管制。房子的价格,像市场的菜一样,应该交给市场,由供给和需求决定价格。政府直接插手只会扰乱市场机制,对买卖双方都有利益损失。好在克强总理拥有丰富的经济理论知识,提倡市场的由市场去做。只是克强总理来的太晚了,房价已经高企。
       房价高是因为刚需吗?什么是刚需?刚需是不管价格的高低,你必须买。就像兰州发生水污染,超市的矿泉水涨到了5元一瓶,也不得不买,水就是刚需。房子是刚需吗?人可以买房子,也可以租房子,租不起大的,可以租小的,小的租不起,就只能群组了。居住是刚需,房子不是刚需。所以推高房价刚需不是根本原因。
       房价高是因为土地稀缺性吗?土地就那么一块,你买了就没有了。是因为土地的稀缺性,所以房价只会越来越高。这个逻辑对吗?按此逻辑日本的土地要比中国的土地更具有稀缺性,那么日本的房价应该会更高才对啊,可现实是日本的房价已经连续下降10多年了。更不要说香港、新加坡土地稀缺性了。中国有14亿人口,每人需要20平米,就是280亿平米。如果平均10层来算,只需要28亿平米。我国有960万平方公里,相当于96000亿平方米,占比28/96000。可见土地稀缺性导致房价高也不成立。
      2007年,美国发生了次债危机,直接影响到我国的出口,为了应对危机,中央提出了4万亿的救市计划,加上地方的配套,一共9.6万亿。这么多钱怎么花?这让我想起了美国1929年发生经济危机时,凯恩斯提出政府政府要有所作为,任由市场自动调节只会让结果更糟,政府必须鼓励民众消费并增加公共支出。9.6万亿投向何处,是中央政府和地方政府必须决策的。想到结果是卖地,卖地能够直接快速增加GDP,为了提高卖地的溢价能力,政府还推出了招拍挂,以至于频频出现地王。通过卖地除了提高GDP,增加业绩,同时也是地方财政的主要收入来源,因为分税制后,地方的财政一直没有有效的税收,土地财政成了地方政府的不二之选。房地产的发展又带动了相关行业的发展,进一步刺激了经济增长,所以保八的目标实现了。
      政府卖地,央行配套印钞,房子盖起来了谁来买呢?中国的富裕阶层。中国的富裕阶层不是农民,不是私企员工。写到这,让我想起一个问题,劳动创造财富的比例越来越来小,不是勤劳就能获得很多收入,因为收入不主要靠劳动来决定的,还有资本,科技,企业家管理才能。什么人会是收入第一梯度的人呢?中高层从政者,从事垄断行业的高管。其次还有通过勤劳致富的老板,但毕竟是少数,很多是对资源的垄断,对资源的垄断主要由央企,国企垄断。
      有了钞票,有了土地房地产,有了高收入阶层的买房者,共同推高了房价。当你发现自己连一个厕所还买不起的时候,你肯定是站错队伍了。自然也可以理解每年那么多人考公务员。这就是收入分配不公的结果。
      中国经济可能由50%以上由房地产贡献的,目的是保八,因为对于一个拥有13亿人口的国家经济必须保持8%的速度增长,每年才会创造出1000多万的工作岗位,否则就会出现一些社会问题。政府考核的指标就是以GDP为纲,必然导致追求经济增长。随着次贷危机,政府救市和富有阶层共同推高了房价。
      房价会下跌吗?
      房子有两个属性,房子具有商品属性,也就是说可以用供需理论做部分解释;房子还具有投资属性,很显然,房地产已经成为了富人的游戏。房地产已经绑架了中国经济,从政府的土地财政,到银行,到各行各业。中国房价的大幅下跌,会让地方财政大幅缩水,会让银行的按揭成为次贷,会波及到各个行业的收入。
       房价还会上涨吗?
       富人游戏的房地产必须有上涨预期,目前看央行不再放水,房价已经高到甚至超过和美国房价一样了,但我们的收入却只有美国的1/10,根据资金的追利性,房价不会大幅上涨了,因为如果继续大幅上涨,只会让一些人套现去外国买房子。美国的房子可不是只有70年产权,是永久拥有,而且环境好。
      房地产的未来
      我想房地产只会在政府的调控,或稳定缓慢上涨,但相对于其他行业缓慢下跌,最终实现平稳软着陆。这是期望的愿望。